履约期限：三年，合同一年一签，一年合同期内无不良影响，能达到采购需求，管理严谨，再续签一年，以此类推。(具体以甲乙双方签订合同中内容为准)

履约地点：采购人指定地点

付款方式及条件：每月服务完成且验收合格后，次月支付上月服务费用，需成交供应商提供发票及相关单据。

验收标准：按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》【辽政采（2017）603号】规定执行；验收程序：采购人组织；验收报告：采购人出具；组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

热线支持：7*24小时；现场支持：工作时间必须在岗，工作时间以采购单位工作时间为准。

服务要求：

一、综合服务：

1、物业服务中心设置：

1）在甲方提供的专用房间内设置物业服务中心。

2）办公场所整洁有序，有专门人员值班和接待。

3）配置必要的办公家具、设备。

2、管理人员要求：

1）业务经理持证上岗，有物业服务从业经验。

2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3、日常管理与服务：

1）服务规范应符合物业服务行业规范要求。

2）公开服务电话，24小时受理甲方报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。

3）对甲方的意见，当日答复处理。

4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

5）建立完善的档案管理制度，建立齐全的物业服务档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、日常管理档案等]。

6）制定物业服务工作计划，并组织实施。

7）制定内部管理制度和考核制度。

8）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

二、保洁服务：

1、楼内公共区域及公用房间：

1）地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；墙面出现一般损坏、污蚀、起皮、脱落、霉斑等，在36小时内修复或清理完毕；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽；

2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

3）消防栓、指示牌等公共设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

4）天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

5）门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。每周巡查一次，每月清理一次。

7）电梯轿厢：每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹；保洁工作应避开上下班等电梯使用高峰期；

8）窗帘：每年清洗一次。

9）垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；日常垃圾按照有害垃圾、可回收物、其他垃圾分类处理。

10）卫生用品：为每个卫生间按需提供卫生纸、擦手纸、洗手液；为会议室、领导办公室按需提供盒装纸抽。

2、办公室：

1）进入领导办公室保洁应实行双人以上人员同时上岗制。

2）重要领导办公室和重要会议室的保洁服务，应由相对稳定的专人负责。

3）妥善保管领导办公室、会议室钥匙，除日常清洁外，其他时间不应擅自进入办公室，不应将钥匙提供给他人。

4）室内保洁时，应保持桌面材料及房内设施原状。不应坐、卧，不应翻阅文件、资料、报刊、书籍，不应吃东西、饮水，不应动用工作人员任何工作和私人的物品。

5）清理报纸等杂物时，应注意检查是否包含其他文字性资料，若包含其他文字性资料，应经工作人员许可后清运。

3、楼外公共区域：

1）道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日循环清扫保洁；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

2）楼梯扶手、公共灯具、宣传栏、单位名牌等：每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。

3）果皮箱、垃圾桶：合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。

4）雨雪：雨雪天气应采取安全保护措施，在通道、台阶、出入口处设置警示标志并铺设防滑垫；雨后及时清理，无成片积水；主要通道积雪边下边清，保证通行畅通、安全；中小雪停后8小时，大雪暴雪停后18小时，庭院及门前三包区域积雪全部清理完毕。

5）外墙：每年清洗外挂石材、幕墙一次，高空作业应由专业保洁服务机构实施。

6）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

保安服务：

人员要求：

1）专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2）能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。工作期间不得饮酒、玩手机。

4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、门岗

1）北门出入口24小时值班看守，3人值勤（白班应含1名女保安人员），并有详细交接班记录和外来人员的登记记录。外来人员进入甲方办公区域时，值班人员应请其说明事由、受访部门和人员，查验有效身份证件，电话与受访部门和人员联系，受访部门和人员同意接待的应派人带入，值班人员不得擅自放行。

2）东门和西门均至少配备4名保安人员，按引导员、证件查验员、安检仪器操作员、人工检查员进行岗位分工，各门岗至少应安排1名女性安全检查人员。值班时间应覆盖甲方工作时间，对外来人员进行安检、查验、登记记录。

3）外来人员不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入、滞留的，值班人员应及时劝离，必要时通知公安机关处理。

4）发现有携带可疑危险品进入时，应予以扣留，并上报主管部门。

5）大件物品搬出，应有相关部门签发的出门证，经查验后放行，并形成记录。

6）施工人员携带物品出办公楼，应有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。

7）值班人员应遵循服务礼仪。

3、巡逻岗

1）保安人员按指定的时间和路线每二小时对办公楼四周、地下车库及楼内区域巡查一次，有巡更记录。

2）巡逻期间应重点关注声音、气味、灯光、门窗、电梯、可疑人员等异常情况，保持通讯设施设备畅通。

3）巡查中发现异常情况，应立即查明并上报甲方，并现场对紧急情况采取必要处理措施；发现可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

5）在遇到异常情况或甲方紧急求助时，3分钟内赶到现场，采取相应措施

4、技防设施和救助

1）监控中心24小时有人驻守，注视各设备所传达的信息。

2)监控中心接到报警信号后，保安人员3分钟内赶到现场进行处理。

3)应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

5、车辆管理

1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序，不得随意占道或占位停放，避免堵塞或妨碍其他车辆通行。

2）适时巡查停放车辆的状况，发现车门、窗没关好，漏水漏油现象及时通知车主。

3）地下车库消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

4）指定非机动车、摩托车的集中停放区域，保证车辆停放整齐有序。

四、绿化日常养护

1、楼外树木

1）修剪：乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；绿篱按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

2）中耕除草、松土：常年土壤疏松通透，无杂草。

3）施肥：按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。

4）病虫害防治：预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。

5）扶正、加固：树木基本无倾斜。

6）其它：乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；绿篱生长茂盛，无缺枝、空挡。

2、楼内公共区域和院领导办公室绿植

1）摆放：大堂根据季节摆放绿植，整齐、美观。

2）灌、排水：保持有效供水，无积水。

3）补种：缺枝倒伏及时补种。

4）修剪、施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。

5）病虫害防治：时做好病虫害防治。

五、建筑物、设备、设施等日常运行、保养、维修服务

1、综合管理

1）设施、设备有台账，有年度维修养护计划，并区分不同设施、设备确定周、月、季度维修养护计划，维护保养记录规范齐全。

2）留存5年的运行、检查、维修养护记录。

3）有完备的雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气的预先防范和灾损恢复机制。

4）有完备的建筑物、设施、设备维护、维修和抢修机制。

5）设备机房：保证室内干净整洁；设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度和值守及巡查人员上岗证书复印件；交接班记录、工作日志等齐全、完整。

6）巡查人员上岗证书复印件；交接班记录、工作日志等齐全、完整。巡检发现房屋结构（梁、板、柱等结构构件）、房屋建筑部件（外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、雨落管、散水，门、窗、玻璃、室内地面、墙面、天棚等）外观变形、开裂等，立即向业主报告，并采取必要的防护措施；属于养护维修范围的1周内制定完修缮方案。

7）庭院、场地、阶梯及扶手、路边石、管井、沟渠；雨、污水管井；大门、围墙、围栏；雕塑、摆件；公用区域、房间的办公桌椅等设施，每周巡检1次，并有巡检记录，巡检发现的问题处理时限不超过3个工作日。

8）每年雷雨季节开始前，应当进行防雷检测，确保防雷装置完好运行，发现问题即时维修。

9）建筑物、设施、设备等因维护、保养、维修产生的费用，由乙方承担

2、公共部位

1）房屋结构：每月对房屋结构进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知甲方。

2）门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

3）楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

4）管道、排水沟：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）。

5）屋顶：每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

6）围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

7）道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

8）室内健身、运动设施：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

9）安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供排水系统

1）每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

5）遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内工作人员。

6）定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，每年汛前对于雨、污水井、屋面水口等排水设施进行检查，保证室内外排水系统通畅。

7）供排水设施发生故障及时维修，除紧急情况外，维修养护不得影响甲方正常工作期间的用排水需求，做好节约用水。

4、供电、照明系统

1）电气柜、配电箱、配电间等电气设施：建立设备档案、台账；每日一次巡查室内、室外电气柜、配电箱、配电室、楼层配电间等电气设备；每月一次保养室内、室外公共电气柜；每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。巡检、养护、维修记录规范齐全。

2）线路：线路完好保证用电安全，一般故障6小时内修复，复杂故障12小时内修复。

3)灯具：保持灯具完好，灯座、灯泡、开关等损坏的，8小时内更换、修复完毕。

4）亮化：管理和维护好办公楼（区）灯光亮化设施。

5）应急照明：出现故障后即时修复。

5、弱电系统

1）监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

2）电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

6、电梯系统

电梯：1）电梯轿厢内张挂电梯出厂登记标志、安全检验合格证书、使用电梯禁止行为提示标识。

2）有完备的电梯运行维护、维修、抢修和应急救援机制。

3）委托有资质的专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

4）电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理，并协调专业维修人员30分钟内到达现场展开救援。

5）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

六、会议服务

1、基本要求：

1）建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

2）配备专业会议服务人员，会议服务人员应仪容整洁大方，仪态端正得体，语言准确规范。

3）会议服务人员应遵守保密要求，不应在任何场所透露与会议有关的内容，不得随意翻阅会议资料。

2、会前准备

1）会场准备应在会议前20分钟完成，包括桌椅挪动摆放、会议主席台或会议台座次安排、会议横幅主题、调试设备（麦克风、灯光、音响、空调、投影等）、核对钟表、清理台面、准备茶水等。

2）准备工作完毕，会议服务人员应通知办会人员进行检查确认，并整理好仪容仪表，在会议开始前10分钟在会议室门口礼貌迎接。

3）大型或重要会议应制定接待方案，提前30分钟完成准备工作，在办公楼（区）前做好迎接工作，根据需要在门口、电梯口等场所设置告示牌，并做好突发情况的应急准备。

3、会中服务

1）会议期间随时关注参会人员需求，根据现场情况提供茶水、导引、设备调试、突发事件处置等服务。

2）会议中场休息时，会议服务人员应留在会议室看管物品，或将会议室门上锁，得到通知时方可打开。

3）会议服务人员若需离开应告知管理人员或办会人员，经管理人员或办会人员同意并安排其他会议服务人员，做好相关交接工作后，方可离场。

4、会后整理

1）参会人员离开后，应立即检查会议室内有无遗留物品，如有应及时归还失主，如未能及时送还，应妥善管理，做好记录，同时立即通知会议主办单位。

2）应按要求将会议使用后的物品统一收集、归还、处理，参会人员未带走的会议资料应妥善处理。

3）应进行会场清理，包括室内卫生打扫、桌椅归位、台面清理、窗帘回位、照明设备和空调等电器关闭，门窗上锁等。

七、收发服务：报纸当日发放，杂志、书籍第二日发放，并做好记录；正确分理邮件、包裹单和挂号信等各类信报，并做好记录，妥善保管；对代收的邮件进行登记，当日投送或通知收件人领取，送达和领取时做好相关记录；对代寄邮件进行登记，当日完成交邮，但15时后收寄的邮件可第二日交邮。